התחדשות עירונית

מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית, הוא תהליך ניסיון להפוך את מגמת ההתיישנות, הקיפאון או ההתדרדרות של אזור עירוני מיושן ומדורדר מבחינה פיזית בעיר, באמצעות שיפור תשתיות, מגורים וחיזוק הכלכלה המקומית, מתוך מטרה להביא לשינוי, שיקום והתחדשות פני המקום במרחב העירוני הקיים.

התהליך מתרחש בדרך כלל באחד משלושה הדרכים הבאות:

1. באופן טבעי – התחדשות עירונית שמתרחשת ע"י תחלופה הדרגתית של תושבים בשכונה שמפעילים לחץ על העירייה לשדרג תשתיות רעועות.
2. פרויקט ביוזמת משרד השיכון בשיתוף עם הרשויות המקומיות, במתחמים שהוגדרו והוכרזו ע"י משרד השיכון, במטרה לנצל את הקרקע בצורה טובה יותר, לחדש את חזות המתחם ולשפר את התשתיות העירוניות (סלילת כבישים, תוספת שטחים ירוקים, תוספת מקומות חניה וכו').
3. יזם / חברת יזמות – אשר מזהה את הפוטנציאל בשכונה (בנייה נמוכה ומפוזרת באזורי ביקוש) ויוזמת ומובילה את התהליך. בדרך כלל באמצעות תהליך של אישור תב""ע חדשה שתאפשר תוספת של זכויות בנייה כך שהיזם יוכל לממש על מנת לממן את הפרויקט ולהרוויח ממנו.

 

אילו סוגים של התחדשות עירונית קיימים?

• פינוי בינוי
• בינוי פינוי
• תמ""א 38 (1)
• תמ""א 38 (2)

• פרויקט פינוי-בינוי

פינוי-בינוי הוא פרויקט של התחדשות עירונית שנועד לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע ולאפשר הריסת מספר בנייני מגורים ישנים במטרה לבנות במקומם בנייני מגורים חדשים, מודרניים יותר, בריאים יותר, בטוחים יותר וטובים יותר, תוך הוספת קומות ע"י הקבלן, בתהליך של שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר), הגדלת זכויות הבנייה והוצאת היתר בנייה. עבור הדיירים מדובר ב-"עסקת נטו", לפיה הדיירים פטורים מתשלומי מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה.

בתהליך שכזה, הדיירים המקומיים מתפנים מדירותיהם בהליך מוסכם ומתואם, מקבלים תקציב לשכירת דיור חלופי במהלך הבנייה, וחוזרים לדירה החדשה אותה קיבלו בהסכם. על מנת להימנע ממצבים בהם הדיירים המקוריים לא יכולים לעמוד בהוצאות התחזוקה של המתחם החדש, משולבים בפרויקטים מסוג זה דירות המוגדרות "דיור בר השגה" ודירות בגדלים המתאימים למגוון האוכלוסיות הצפויות לגור במתחם. תהליך פינוי-בינוי מאפשר לפתח אזורים במרכזים עירוניים עם תשתיות חדשות, מגורים ועסקים המספקים שיפור באיכות החיים עבור הדיירים והסביבה העירונית הקרובה.

• פרויקט בינוי-פינוי

בניית בניין חדש ולאחר מכן הריסת הבניין הקיים – בתהליך של שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר), הבנייה של הבניין החדש מתרחשת לפני הפינוי של הדיירים מהבניין הישן, כך שיחד עם סיום הבנייה, עוברים הדיירים ישירות לבניין החדש. בינוי-פינוי מתאפשר במקרים בהם יש עתודת קרקע פנויה הסמוכה לפרויקט, שהרשויות השונות מוכנות להקצות לטובת העניין תמורת הקרקע שעליה בנוי הבניין הישן.

• פרויקט תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, אשר הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואושרה ע"י ממשלת ישראל ב- 14.4.2005 – שיפוץ הבניין הקיים וחיזוקו, תוך הוספת קומות/יחידות ע"י הקבלן.

מכיוון שעלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית, מאפשרת התוכנית קבלת היתר בנייה לחיזוק המבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת, כאשר התמריץ העיקרי הוא הענקת זכויות בנייה נוספות בקרקע, המאפשרות הוספת קומות לבניין ומכירת הדירות בהן, באופן שיממן את חיזוק המבנה כאמור.

לאורך השנים, לתוכנית תמ"א 38 היו מספר תיקונים, כאשר הראשון מביניהם הינו תיקון מספר 2 (המוכר בשם תמ"א 38/2) בשנת 2010, שמהותו הינה הריסה ובנייה מחדש, כמפורט מטה.

• תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש)

הריסת הבניין ובניית בניין חדש במקומו, תוך הוספת קומות/יחידות ע"י הקבלן– ללא שינוי תב"ע אלא ע"י הוצאת היתר בלבד (ניצול זכויות בנייה קיימות).

בשנת 2010 הוסף לתוכנית תמ"א 38 תיקון מספר 2, המאפשר לבעלי הדירות ליהנות מתוספת זכויות הבנייה על פי תמ"א 38 גם במסגרת של הריסה ובנייה מחדש של הבניין (בדומה לפרויקט פינוי-בינוי). במקרה זה, הבניין ייהרס כליל ובמקומו ייבנה בניין חדש העומד בתקנים, וזאת בהתאם לזכויות הבנייה של התוכניות החלות במקום בתוספת זכויות הבנייה על פי התמ"א.

תמ""א 38 מתייחסת גם לתוספת מעלית, חניה והוספת מרחבים מוגנים למבנה (ממ"ד – מרחב מוגן דירתי, או ממ"ק – מרחב מוגן קומתי).

 

מהם ההבדלים המרכזיים בין פינוי-בינוי לתמ"א 38/2?

• פינוי-בינוי

תנאי ראשוני: הפרויקט חייב לכלול הריסה של לפחות 24 דירות מגורים קיימות.

חל על: מספר בנייני מגורים המהווים יחד מתחם.

רוב דרוש להוצאת הפרויקט אל הפועל: הסכמת 2/3 מבעלי הזכויות במקבץ.

1. שבבעלותם 3/5 לפחות מהדירות בכל בית משותף (ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם שלוש דירות לפחות מהדירות בבית המשותף, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות).
2. יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל משותף צמוד לדירותיהם.

תכנון: לרוב, נדרש תכנון תב"ע חדשה המתאימה למתחם הספציפי להרחבת זכויות הבנייה – הליך שנמשך בד"כ כ-5 שנים ולעיתים אף יותר

• תמ"א 38/2 

תנאי ראשוני: ההיתר לבנייתו התקבל לפני 01.01.1980 ומצריך חיזוק בפני רעידות אדמה ואשר ע"פ תוכנית בניין העיר (תב"ע) הקיימת, ושטחו 400 מ"ר לפחות (עיקרי ושירות).

חל על: בניין מגורים יחיד

רוב דרוש להוצאת הפרויקט אל הפועל: 2/3 מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו ארבע דירות לפחות

תכנון: לרוב, לא נדרש תכנון תב"ע חדשה, ומספיק לבקש היתר בנייה מכוחה של התכנית הקיימת, הליך הלוקח כ-24 חודשים.

 

מהו התהליך להתחדשות עירונית?

• בחירת היזם שאיתו תרצו להתקדם, אחרי שביצע והציג לכם:
• בדיקת היתכנות כלכלית ותכנונית.
• תיאום ובדיקה מול העירייה ביחס לזכויות בקרקע ואפשרויות התכנון.
• אפשרויות התכנון וההצעה עבורכם.
• בחירת נציגות מוסמכת ונציגות-על למתחם, שתייצג אתכם במו"מ עם היזם.
• הנציגות המוסמכת תמנה עו"ד ומייצגים אחרים כדי לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות.
• מגבשים יחד את ההסכם בין היזם לבעלי הדירות.
• חתימת כל בעלי הדירות על ההסכם.
• הנציגות בוחרת "ועד פעולה", ועד אשר יוביל את התהליך ביחד עם היזם.
• היזם מפיק תכנון מפורט ע"י אדריכל מוביל אשר מהווה קביעת חלופה תכנונית ותהליך רישוי בוועדה מקומית/מחוזית.
• יציאה לדרך – היזם מנהל פתיחת ליווי בנקאי וקבלת היתר הבנייה.
• פינוי הדירות ומעבר לדירות חלופיות למשך תקופת הבנייה.
• בניית הפרויקט.
• אכלוס וכניסה לדירה החדשה.

 

משך הזמן המשוער לביצוע פרויקט

תלוי מאוד בפרויקט ובמורכבותו, בסוג הפרויקט (פינוי בינוי או תמ"א 38), במערכת היחסים בין השותפים (בעלי הדירות, היזם וגורמים נוספים), במצב התכנוני / תב"עי ובמוטיבציה של הרשות המקומית לתמוך בפרויקט ולקדם התחדשות עירונית בעיר.

בממוצע משך הזמן הנדרש כדי להוציא פרויקט התחדשות עירונית אל הפועל, מרגע ההתקשרות ועד הכניסה לדירות החדשות, כאשר כל הצדדים משתפים פעולה, ותהליך החתימה על ההסכם יעיל ומהיר, הוא נע בין 3 ל 10 שנה (תלוי בסוג הפרויקט).

הזמן המשוער לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 ונמשך בממוצע כ-10 שנים מיום חתימת הבעלים על הסכם הפינוי בינוי ועד אכלוס הדירות. בעוד שמשך הזמן לביצוע פרויקטים של תמ"א 38/2 מוערך בכ- 5 שנים.

 

מהם הסיכונים?

תהליכי התחדשות עירונית הם תהליכים מורכבים וארוכי טווח ויכולים להימשך שנים רבות, מה שמעלה את רמת אי הוודאות בפרויקטים כאלה ומצריך מכם, בעלי הדירות, משנה זהירות, בדיקה ומתן תשומת לב מרובה לזהות היזם והשותפים האחרים, עמם אתם מתקשרים לביצוע העסקה, וזאת – כבר בשלבים הראשונים.

הסיכונים העיקריים שאתם צריכים להיות מודעים להם ולנהל במסגרת ההתקשרות הם:

• אי עמידה בלוחות הזמנים – הפרויקט לא יצא לדרך בזמן ו/או ימשך יותר זמן מהצפוי/ מובטח.
• היזם לא יצליח לקדם את הפרויקט מול הרשויות ולהוציא אותו אל הפועל.
• היזם שהתבסס על תחשיב עסקי אופטימי לא יוכל לקבל בסופו של יום ליווי בנקאי לפרויקט.
• כאשר היזם אינו בונה את הפרויקט בפועל עלול להיווצר ניגוד אינטרסים בין היזם לבין הקבלן ו/או מקרה שבו אף אחד מהגורמים לא לוקח אחריות וכל אחד מפנה אתכם לקבלת מענה אצל האחר.
• יזם שאינו קבלן לא יוכל לתת שירות הולם לבעלי הדירות, באם יתגלו ליקויי בנייה.
• מצב שבו היזם / הקבלן קורסים חלילה כלכלית במהלך השנים – ולא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם ולבצע את הפרויקט.

האם יש הוצאות כספיות, שצריך לקחת בחשבון?

פרויקט ההתחדשות העירונית ממומן במלואו על ידי היזם והדיירים אינם נדרשים להוציא כל הוצאה למעט חובות עבר ובכפוף לעמידתו בהוראות החוק השונות המקנות את הפטורים ממס שבח, מס רכישה, מע"מ וכו'.

מימון המלא של היזם כולל בין היתר:

• מימון שכר טרחת עו"ד ומפקח הנדסי שייבחרו ע"י בעלי הדירות, לייצוגכם בכל שלבי העסקה.
• שכר דירה מלא לכל תקופת הבנייה, אשר ייקבע ע"י שמאי מוסכם במימון היזם.
• סיוע באיתור דירה חלופית לאוכלוסיות הזקוקות לכך למשך תקופת הבנייה .
• מימון ההובלה וההוצאות הכרוכות במעבר לדירה החלופית ובמעבר חזרה.
• עזרה בארגון המעבר לדירה החלופית, ובחזרה לדירה החדשה שלכם לאוכלוסיות הזקוקות לכך (קשישים, נכים וכו').

 

מי מרוויח מפרויקט התחדשות עירונית?

מי מרוויח מהעסקה ? כולם !
פרויקט התחדשות עירונית, מיטיב עם כל הצדדים :

היזם – זו הזדמנות עסקית, שמאפשרת לו לבנות בבניין החדש דירות נוספות שמיועדות למכירה לקהל הרחב וכך לממן את הפרויקט כולו וגם להרוויח ממנו.

הרשות המקומית – זוהי הזדמנות לחדש את פני העיר ולשפר את בטיחותם ורווחתם של התושבים בעיר, ומבחינת הציבור הרחב והמדינה כמי שמייצגת אותו, זו הזדמנות נדירה ליהנות מהיצע דירות חדשות באזורי ביקוש שלרוב אין בהם זמינות של קרקעות חדשות לבנייה וכן מתוספת של מבני ציבור שיעניקו שירותים שונים לרווחת התושבים.

מה אתם מרוויחים?

בעלי הדירות – זוהי הזדמנות לקבל פיתוח סביבתי (גינון, מתקנים, מועדון דיירים, חדר אופניים ועגלות וכו'), בבניין חדש ומודרני הכולל גם מעלית ולהגדיל את ערך הנכס שלכם עם ממ""ד/ממ"ק, חניה, מרפסת שמש ומחסן ללא כל הוצאה מצדכם (בהתאם לאפשרויות התכנון).
(במסגרת תמ"א 38/2 בעלי הדירות זכאים לקבל דירה שתהיה גדולה בלא יותר מ-25 מ"ר מדירתם הנוכחית, בתוספת מרפסת שמש וכן חניה ומחסן במסגרת הפטור ממס).

לסיכום, אתם משביחים את הנכס, היזם מרוויח ממכירת יתרת הדירות שבנה, העירייה נהנית מתוספת תועלות ציבוריות ושיפור פני העיר, והציבור הרחב נהנה ממלאי חדש של דירות למכירה באזורי ביקוש.

 

כיצד נדע באיזה יזם ובאיזה קבלן לבחור לביצוע הפרויקט?

בחירת יזם הוא תהליך הכרחי וחשוב אשר ישפיע על עתיד הפרויקט ועל איכות חייהם של הדיירים בעתיד. חשוב לבחור יזם בעל ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית, ועם איתנות פיננסית להבטחת השלמת הפרויקט במועד ולשביעות רצון כל הגורמים המעורבים.

בחירתו של היזם משפיעה לא רק על התמורה אותה יקבלו דיירי הפרויקט אלא בהכרח גם על סיכויי היציאה של הפרויקט לפועל, על פרק הזמן שייקח לסיימו ולבסוף על התוצר המוגמר והחשוב ביותר – הדירות.

טיפים לבחינת יזם 

• וותק וניסיון עם פרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי –  מומלץ אף לעשות סיור ולראות “בעיניים” פרויקטים של החברה כדי להתרשם מאיכות הבנייה. קיים יתרון בולט לחברות שכבר פועלות באותה רשות מקומית.
• קבלת המלצות מדיירים בפרויקטים שעברו תמ”א 38 ופינוי בינוי עם אותו יזם.
• איתנות פיננסית – מומלץ לבחון דו”חות פיננסים של היזם המעידים על איתנותו, ויציבותו הפיננסית, יכולתו של היזם לממן את פרויקט התמ”א 38/ פינוי בינוי ולקבל ליווי בנקאי.
• רקע משפטי – רצוי לבצע בדיקה של הרקע המשפטי של היזם, האם מדובר בחברה רשומה ולראות כי אין לחברה הפרות חוק.

 

אתם מביאים את הקרקע, היזם מביא את הניסיון , המימון ויכולות התכנון והביצוע. ביחד אנו הופכים בניין ישן ורעוע לנכס חדש, מודרני, בטוח ובעל ערך גבוה יותר עבורכם.