שמאות מקרקעין
ראש שקט בכל עסקת נדל"ן

תפקידו של שמאי מקרקעין  להעריך שווי נדל"ן ע"י בעל מקצוע מוסמך מטעם משרד המשפטים -שמאי מקרקעין. בחוק קיימים שני סוגי נכסים מטלטלין ומקרקעין, מטלטלין הם כל הנכסים שניתן להעביר ממקום: כלי רכב, יצירות אומנות, תכשיטים וכו'. מקרקעין או בשם הנרדף נדל"ן – נכסי דלא ניידי, הם כל הנכסים שלא ניתנים להעברה ממקום למקום : קרקע ובעיקר מבנים.

שירותיו של שמאי מקרקעין וחוות דעתו המוסמכת, נדרשים במגוון עסקאות נדל"ן על מנת להבטיח שהעסקה תשקף את השווי המדויק של הנכס. הצורך בכך נובע מאופיו של שוק המקרקעין שכן הנכסים הנסחרים בשוק אינם זהים אחד לשני ונבדלים במיקום, רמת הגמר, כיווני אוויר וכו'. הנכס הנישום יכול להיות מגרש, דירת מגורים, בית פרטי, משק חקלאי, חנות וכו'.

רבים תוהים מדוע יש צורך בשמאות מוקדמת לפני מכירה/רכישת נכס שהרי בכל אופן יבוצע שמאות מקרקעין של הבנק (בזמן לקיחת המשכנתא).ביצוע שמאות מוקדמת הינה הדרך שלכם לוודא כי העיסקה שאתם הולכים להיכנס אליה היא בטוחה וראויה. שמאות מוקדמת הינה שומה מקיפה המכסה את כל מרכיביו של הנכס בדרך זו שאפשר לגלות בעייתיות וכשלים וזאת כמובן לפני חתימת החוזה ובכך למנוע כניסה לעסקה שאינה תואמת את רצון לקוחותינו. 

כמו כן, שמאות מקרקעין יכולה להיות רלוונטית עבור המוכר אשר יכול לקבל אומדן לגבי שווי הנכס שאותו ירצה להציב במסגרת המו"מ ובעת מכירתו. מרכיב חשוב מאוד הינו  עריכת אומדן צפויי של גובה היטל ההשבחה אשר יידרש ע"י הועדה המקומית.

הקונה יכול לגשת לביצוע העסקה לאחר בחינה של שמאי המקרקעין בכל ההיבטים המשפטיים התכנוניים ובידיעת היתרונות והחסרונות של הנכס.

חשוב לדעת –  כאשר משתמשים בשמאי מקרקעין אשר מורשה בבנקים – ניתן להשתמש בשומה לצורך לקיחת משכנתא בבנק ללא עלות נוספת לשמאי נוסף אלא להשתמש באותה השמאות. 

על האיש מקצוע שמעריך את הנכס להיות אובייקטיבי, ללא אינטרסים הקשורים לנכס המוערך או לבעלי הזכויות בנכס ולכן כל איש מקצוע בתחום הנדל"ן מלבד שמאי המקרקעין אינו רלוונטי.

שמאי מקרקעין מביא בחשבון מספר רב של פרמטרים והתאמתם לנכס אותו הוא מעריך ומאמת אותם בשטח כאשר מבקר בנכס. זאת לעומת מחשבוני שווי למיניהם אשר מתייחסים לדיווחים של עסקאות של רשות המיסים מבלי לבדוק אותן, לנתח אותן ולהתאימן לנכס הספציפי שלכם.

המסמכים הנדרשים להערכת השמאי מתחלקים למסמכים משפטיים תכנוניים וכלכליים. המסמכים הנדרשים בד"כ מלקוחותינו הינם :

• אישור זכויות / נסח טאבו – זיהוי בעלי הנכס, הערות, גודל נכס נטו
• קבצי בית משותף – תשריט תקנון וצו – שיוך של הדירה לנסח טאבו, זיהוי הנכס
• צילום ת.ז מוכרים + ספח – זיהוי בעלי הנכס
• צילום ת.ז רוכשים + ספח – לצורך הפניית השומה
• היתר בניה – מילולי מטעם העירייה
• גרמושקה – תשריט להיתר
• חוזה חכירה (במידה וקיימת חכירה)
• חוזה שכירות (במידה והנכס מושכר)
• אישורים נוספים כמו : אישור זכויות חברה משכנת/מינהל אזרחי, שטר הפקעה וכו'.

מספר גישות עיקריות קיימות להערכת שווים של נכסי מקרקעין, לעיתים בביצוע ההערכה, שמאי המקרקעין ישלב מספר גישות על מנת להגיע להערכת נכס מדוייקת. 

גישת ההשוואה – מבוססת על הערכת שווי שוק של נכס, בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים הדומים לנכס המוערך במיקומם, אופיים וכדו'.

גישת העלויות (השווי הפיזי) – מוערך לפי העלויות הצפויות להקמת נכס הדומה לנכס הנדון, שווי קרקע כריקה ופנויה, בתוספת עלות פיתוח והקמת המבנים.

גישת היוון ההכנסות – שווי הנכס נקבע על ידי היוון ההכנסה המקובלת או עשויה להתקבל ממנו לאורך זמן. פעולת ההיוון נעשית לפי שער ריבית ששיעורו נקבע בהתאם לרמת הסיכון ואופי הגלומה בהכנסה השוטפת מהנכס.

גישת החילוץ – העיקרון של חילוץ שווי קרקע פנויה ללא בינוי משווי נכסים בנויים, מחלצים את שווי זכויות הבניה בקרקע על ידי הפחתת עלויות בניה ורווח יזמי מקובל משווי של יחידות דיור בנויה.