הערכת שווי נכס
מהו הערכת שווי נכס?
שווי נכס מהווה מדד ובסיס לביצוע עסקאות נדל"ן שונות, הערכת שווי הנכס נדרשת לכמה גופים שונים: גופים פיננסיים נותני ההלוואה, בעלי הנכס, לרוכש הנכס, בביצוע מכירת חברות שברשותן נדל"ן ועוד.
ההערכה תכלול חוות דעת מקיפה על פי גישות קיימות שונות בהתאם לתקינה השמאית הכוללת סקירה נרחבת ובחינת היבטים רבים.
לצורך הערכת שווי נכס נדלנ"י נדרשות פעולות שונות בין היתר:
אומדן שווי כלכלי נכס – אומדן שווי שוק בתנאים הקיימים כיום ובהתאמה לתאריך הקובע לחוות דעת על הנכס הכולל את כל הפרמטרים המשקפים את התמורה המדויקת במקרה של קונה ומוכר מרצון
מצב משפטי – בדיקות שונות לנכס המבוקש בין היתר בעלות הנכס, רישום הזכויות, זיהוי הנכס, הפקעות ועיקולים הקיימים על הנכס
מצב תכנוני ורישוי בניה – שטח הנכס, זכויות בניה, בדיקת זכויות בניה ופוטנציאל תכנוני, התאמה להיתר ואיתור חריגות בנייה.
דו"ח השמאות משמש כבסיס בעת בקשות אשראי, דיונים, מכירה או רכישה מחלוקות ובוררויות. לא יהיה ניתן לקדם עסקאות נדל"ן ללא הערכת שווי נכס.
מקרים הדורשים הערכת שווי נכס
עסקאות מקרקעין הינן בין ההחלטות החשובות ביותר בחיינו. לכן בכדי שנוכל להתקדם בעסקה באופן הבטוח ביותר מומלץ לקבל הערכת שווי מלאה ומפורטת לכל אחד מסוגי הנכסים כמו: דירות מגורים, חנויות, משרדים, בתי עסק ומסחר, מגרשי בנייה לייעודים שונים, אולמות תעשייה ומלאכה,בתי עסק ומסחר, קרקעות חקלאיות, מבנים לשימור, רכוש משותף של בניינים (גגות, חצרות, חניות, מרתפים) ועוד.
המקרים בהם מומלץ לבצע הערכת שווי באמצעות שומת מקרקעין :
- הערכת שווי לפני הרכישה או במכירת נכס המקרקעין, השמאות תסייע בבדיקת כדאיות העסקה ותגלה את היתרונות והחסרונות שצריך לדעת על הנכס הנישום.
- הערכת שווי זכויות בניה בבית משותף תסייע ביצירת מנגנון התקזזות בין בעלי הזכויות במבנה.
- הערכת שווי לצורך קבלת מימון מהבנקים השונים או מגופי מימון חוץ בנקאיים.
- הערכת גובה דמי שכירות ראויים נדרשת לצורך יישוב מחלוקות בהליכים שונים.
- הערכת שווי לצורך חלוקה בין יורשים לצורך חלוקה מקצועית ושוויונית של נכסי העיזבון.
- הערכת שווי זכויות דייר מוגן לצורך תשלום דמי פינוי ראויים.
- הערכת שווי של קרקעות לבניה לקבלת אומדן התשלום הראוי במסגרת פרויקט יזמי.
מדוע ניתן להסתמך בוודאות רק על חוות דעת של שמאי?
לפני כל עסקת מקרקעין חשוב לבצע בדיקה מקיפה אודות הנכס על מנת להבטיח כי ניגש לעסקה שכזו כשבאמתחתנו מידע מדויק ועדכני אודות שווי הדירה. כמו כן, נדרשת אובייקטיביות מלא של איש מקצוע ללא אינטרסים אישים. שמאי המקרקעין הוא היחידי שיכול להעריך בצורה חוקית שוויו של נכס. בכדי להעריך את שוויו הנכון של הנכס לא מספיק רק לבדוק נכסים דומים בסביבה והשוואתם לנכס הנבדק בהתאם למחשבה הרווחת בתחום הנדל"ן אלא יש לבדוק אף את המצב התכנוני והמשפטי של הנכס, האם קיימות חריגות בנייה או זכויות בלתי מנוצלות, על השמאי להשתמש בכישורים ובניסיון הנדרשים לשם כך.
בדיקת השמאי עשויה לגלות בנייה חריגה, תקלות בתשתיות הדירה והבניין וכן בעיות אחרות שעלולות לגרום נזק כלכלי כבד ללא יכולת לבטלו. ידיעת שווי הנכס מגנה ועוזרת למכירה נכונה במחיר הוגן עבור המוכר והרוכש בנוסף משום שהשמאים בחברתנו – שמאות IL מורשים בבנקים השונים. הערכת שווי הנכס רלוונטית לאחר מכן לאחר חתימת החוזה בתהליך לקיחת המשכנתא עבור מימון רכישת הנכס.
תהליך הערכת שווי נכס
על מנת להביא את שווי הנכס המדויק ביותר – על השמאי לערוך בדיקות מקיפות בכדי למנוע הפסדים כספיים ניכרים. להלן בדיקות אחדות שעל שמאי המקרקעין לבצע על מנת להעריך את שווי הנכס בהתאם לתקינה :
השוואות עסקאות בסביבת הנכס אשר מדווחות ברשות המיסים של נכסים הדומים לנכס הנדון וכן התאמתם למאפיינים הייחודיים שלו (התאמה לשנת בניה, מיקום, התאמת קומה, התאמת שטח ועוד).
בדיקה משפטית ברישום נסח, אישור זכויות, חוזה חכירה וכו'.
מבנים רבים נרשמים כבניין בית משותף ברשם המקרקעין (טאבו). יש לבדוק כי תשריט הנכס תואם את המצב בפועל וכן כי במידה ולנכס קיימות הצמדות כגון מחסן/חניה/וכו’, הן רשומות בבעלות הנכס.
בדיקת תכניות בניין עיר ( תב"ע) ובדיקת זכויות בנייה בנכס והאם נוצלו.
כלומר האם הנכס נבנה כחוק והיתר הבניה תואם לתשריט ההיתר או שקיימות בנכס חריגות בניה אשר עלולת להקטין את שווי הנכס.
בזמן ביקור השמאי בנכס יבצע בדיקה על מנת לזהות את הנכס הנידון- קומת הנכס, הימצאות מבני ציבור באזור, כיווני אוויר, רמת התנועה בכביש הסמוך ועוד.
לקוחות ממליצים
מאמרים
שמאי מקרקעין באור יהודה – מדריך מקיף להערכת שווי נכסים בעיר המתחדשת
שמאות מקרקעין לנכסי ירושה – המדריך המלא
שמאי מקרקעין בתל אביב
שמאי מקרקעין בנס ציונה
שמאי מקרקעין בירושלים
שמאי מקרקעין בנתניה
שמאי מקרקעין בחדרה
שמאי מקרקעין בבת ים
שמאי מקרקעין בחולון
שמאי מקרקעין בהרצליה
למה כדאי לעבוד עם שמאי
מקצועיות
לווי וטיפול מקיף לעסקה בטוחה ולהערכת שווי תוך בדיקת תקינות הנכס הנדון.
חיסכון מרבי
הפחתת תשלומים כתוצאה ממכירת הנכס מול כל הרשויות הרלוונטיות חיסכון של מאות אלפי שקלים.
זמינות מלאה
ייעוץ מומחים של שמאים וכלכלנים להבטחת כדאיותה הכלכלית של עסקת הנדל"ן.
