עסקת מכירה של מקרקעין טומנת בחובה עלויות כלכליות רבות וביניהם תשלום מס שבח המוטלים על כל מוכר נדל"ן, ברוב המקרים ניתן לקזז ולעיתים אף לבטלו ולמעשה לקבל פטור מלא.
חוסר הבנה בתחום, עלול להוביל לביצוע עסקה שאינה כדאית אשר עלולה לגרום להפסדים כספיים גדולים. יתר על כן, תשלומי מיסים רבים נודעים רק לאחר ביצוע עסקת המכירה ולכן הם יכולים להיות בלתי הפיכים.
על מנת לגשת לעסקה בצורה בטוחה, חשוב ביותר להיכנס לעסקה שכזו עם מידע רלוונטי ולהסתייע ייעוץ מקצועי תוך ביצוע בדיקה מקיפה של המשתנים השונים בעסקה בכדי להגיע לחיסכון מרבי.
חשוב לדעת – ישנן הוצאות החלות רק על המוכר בכל עסקת נדל"ן, בין היתר קיימים שני מיסים עיקריים המובילים לביצוע עסקה כדאית ולהפך. מס שבח והיטל השבחה.
מהו מס שבח?
על פי חוק מיסוי מקרקעין המונהג במדינת ישראל מאז שנת 1963, כל אדם ו/או תאגיד המעוניין למכור את נכסיו, חייב בתשלום מס שבח המוגדר בסעיף 6(ב') לחוק.
כוונת השבח מתייחסת לרווח הנוצר מההפרש שבין שווי המכירה לבין שווי הרכישה מחושב באופן לינארי בגין הרווח היחסי שנוצר, כיום גובה מס רכישה עומד על 25% מתוך שבח (רווח) נטו וזאת תוך ניכוי הוצאות מוערכות לניכוי בזמן חישוב על ידי רשות המיסים.
כמו כן, ישנו מס שבח על זכויות בנייה שאינן מנוצלות בהתאם לחוק 49 ז' של מיסוי מקרקעין.
חישוב התשלום נגזר מהרווח כתוצאה ממכירת הנכס וכאשר קיימות זכויות בלתי מנוצלות – משולם למדינה.
כיצד להימנע ולצמצם את החשיפה לתשלומי מס שבח במכירת נכס נדלנ"י?
קיימים בחוק מנגנונים שונים המאפשרים להקלה במיסים ואף בקבלת פטור מלא.
סעיף 39 לחוק:
יש אפשרות לקזז ממס שבח עלויות המותרות בניכוי, לדוגמא: דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת שמאי מקרקעין, מס רכישה, מס רכוש, עלויות השבחת הנכס, היטל השבחה ועוד.
סעיף 49 א':
קיים פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה בהתאם לרפורמה פטר מלא ניתן לאדם שבבעלותו דירת מגורים יחידה אשר שימשה בעיקרה למגורים, בתנאי שמחזיק בדירה 18 חודשים לפחות וקבעה תקרת שווי בגובה 4.603 מיליון ש"ח וכל שווי שמעל התקרה יחוייב במס.
דירה יחידה תחשב גם במקרים הבאים: דירה שהתקבלה בירושה שהמוריש היה זכאי לפטור, בעלות של דירה נוספת אך בעלות של פחות משליש, בעלים הרכש דירה נוספת כתחליף לדירה הנמכרת ב 18 החודשים שקדמו למכירה.
סעיף 49 ז':
קובע תנאים לפטור ממס שבח בגין דירת מגורים, אשר התמורה בגין הדירה הושפעה מזכויות בנייה נוספות. המוכר זכאי לפטור בשל שווי המכירה שניתן היה לצפות לו מכירה של הדירה ללא זכויות בנייה נוספות.
בכדי לצמצם את החשיפה לתשלום ואף לבטלו ניתן להיעזר בבעלי מקצוע מורשים – עו"ד מומחה למס שבח ושמאי מקרקעין. שבאמצעותם תוכלו לבחון את כל האפשרויות העומדות לרשותכם בכל הקשור לקבלת פטור מלא או חלקי מתשלום המיסים בהתאם לתקנות הרפורמה החדשה במיסוי מקרקעין.
ניתן להסתייע בשירות המומחים שלנו לטיפול מלא בכל הקשור להיבטים השונים במאמר זה.
אנחנו נדאג להגיש את טפסי דיווח העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין ונצרף אליהם כל מסמך שיכול לאמת את הדרישה לניכוי הוצאות ו/או לצרכי קבלת פטור מלא או חלקי.
התייעצות מוקדמת תאפשר לכם לתכנן באופן המיטבי ביותר את הליך המכירה בכדי שתוכלו לאמוד את דרישת התשלומים לגורמים הרלוונטים ולהגיע להיערכות שכלתנית. לשם כך, מומלץ להקדים ולהתייעץ עם נותני שירות מומחים בתחום המקרקעין.
רגע לפני שאתם רצים לשלם את דרישת תשלומי מס השבח, יש מה לעשות, לשלם פחות ולעיתים לבטל את התשלום כולו!
מוזמנים ליצור איתנו קשר 052-555-2575
* המידע במאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או לכל ייעוץ מסוג שהוא, וכן אינו מהווה טיפול משפטי ו/או תחליף לטיפול משפטי מקצועי או אחר.
