תחום ההתחדשות העירונית הולך ומתחזק בנוף הבנייה בישראל, ומוגדר כחלק מרכזי בתוכניות להגדלת היצע הדיור ופיתוחה של המדינה. בעיקר בנוגע לפרויקטים מסוג פינוי-בינוי, אשר מבקשים לייצר שינוי משמעותי במתחמים שלמים – הן במבני המגורים והן בתשתיות הסובבות אותן.
במסגרת הפרויקטים של התחדשות עירונית, אשר באים לשפר את איכות חייהם של בעלי דירות בנות עשרות שנים במתחמי דיור וביטחונם האישי (ממ"ד ועוד). בדיקת ההיתכנות של מתחמים אלה מורכבת דרמטית באיכות ובכמות הפרמטרים הרלוונטיים מאשר בדיקת פרויקט יזמי שלא במסגרת התחדשות עירונית ולראיה ניתן לראות פרויקטים פינוי-בינוי אשר מתמשכים מעל עשור. לכן השלב הראשון והחשוב הוא בדיקת כדאיות כלכלית לעסקה, זאת על ידי שמאי מקרקעין על מנת שיבחן את הכדאיות הכלכלית וההיתכנות לרווחיות הפרויקט ולקבלת מימון מגוף פיננסי להקמתו.
מניתוח הכדאיות הכלכלית, דרך הקפדה על תמורות ראויות ועד בדיקת הערבויות הבנקאיות – כך הפך שמאי הדיירים לאיש המפתח בהגנה על בעלי הדירות ובהתנעת מיזמי פינוי-בינוי.
מה תפקידיו העיקריים של שמאי הדיירים בהליך פינוי-בינוי?
מטרת העל של שמאי הדיירים בתהליך הינו שמירת אינטרס הדיירים ולוודא בראש ובראשונה כי התמורות המוצעות להם בדירות החדשות הוגנות וראויות, וכי ההבטחות של היזמים יהיו ריאליות וניתן יהיה לממש אותם הלכה למעשה ולכן חשוב למנותו בשלבים המוקדמים ביותר של המו"מ בין הדיירים לבין יזם הפרויקט.
שמאי הדיירים מתמקד בשלושה היבטים מרכזיים:
1. ניתוח התכנות כלכלית של פרויקטים –
מבחינת היזם ובעלי הדירות, האם כדאי בכלל להיכנס לפרויקט מהסוג הזה. בלעדיו, פרויקטים יתקשו לקבל את אישור הדיירים ויישארו על הנייר בלבד. בראש ובראשונה שמאי הדיירים בודק שהתמורות המובטחות לדיירים, כבר בשלבי המו"מ הראשוני עם היזם, הינן תמורות ראויות ביחס לרווחיות הצפויה מכלל פרויקט. לא פחות חשוב מכך, שמאי הדיירים בודק ומוודא שהפרויקט רווחי באופן מאוזן גם ליזם הפרויקט עצמו, בדיקה זו חשובה מאוד לדיירים משום שמטרת כל הצדדים בתהליך הוא שהיזם ירוויח בפרויקט ממספר סיבות. ראשית, על מנת שהפרויקט לא רק יתחיל אלא אף יסתיים בהצלחה. ללא וידוא רווחיות ראויה כבר בתחילת הדרך הפרויקט כלל לא יקרום עור וגידים. בסיטואציה כזאת במקרה הטוב בזבזנו שנים על מו"מ ללא תכלית ובמקרה הרע הפרויקט יקרוס כלכלית במהלך ההקמה. שנית, ללא רווחיות ראויה כבר בתחילת הדרך הפרויקט לא יקבל ליווי פיננסי ואם כך פני הדברים – הוא צפוי לכישלון אפילו טרום התחלתו.
לסיכום, אינטרס הדיירים הוא בעצם אינטרס משותף בין היזם לדיירים (ובין הרשויות המקומיות) להצלחת הפרויקט. כדי שהפרויקט יצליח לשביעות רצון גבוהה של כל הצדדים הפרויקט חייב להיות רווחי באופן ראוי. וזאת תפקידו של השמאי דיירים לקבוע.
2. ניקוד הדירות הקיימות, ניקוד הדירות העתידיות ושיבוץ הדיירים. סיוע בקביעת תמהיל הדירות במתחם המחודש –
מטרת טבלת הניקוד הינה להסדיר את התמורות הראויות בין הדיירים ליזם אך לא פחות חשוב בין הדיירים לבין עצמם. טבלת הניקוד הינה לב עבודת שמאי הדיירים.
השמאי מייצר טבלאות ברורות, בשלב הראשון טבלה הנוגעת לניקוד הדירות הקיימות, מגיע אישית לכל דירה דירה, נותן שווי לכל לדירה וקובע מה חלקה היחסי מכלל המבנים המיועדים לפינוי-בינוי על בסיס מגוון קריטריונים וניתוח המקצועי כגון: שטח, קומה, מצב הדירה, חזיתות וכיווני אוויר.
בשלב שני יכין שמאי הדיירים באותו אופן טבלת ניקוד לדירות החדשות אשר מתוכננות להיבנות על בסיס תמהיל אשר מתקבל מיזם הפרויקט. התהליך הינו תהליך מקצועי, אובייקטיבי, נטול אינטרסים ובעיקר שקוף לכלל בעלי הדירות והיזם. שני הטבלאות יאפשרו, בין היתר, את סדר הבחירה של הדירות החדשות בתום הפרויקט ע"י בעלי הדירות הקיימות, את האיזונים הכספיים או שווה ערך כסף שבין הדייר ליזם.
3. בדיקת שכר הדירה וגובה הערבויות מהבנקים, טרם הליך פינוי הדיירים ותחילת העבודות
מטרת הבחינה של שמאי הדיירים הינה קביעת שכר הדירה וגובה הערבויות שצריכים בעלי הדירות לקבל לכל דירה ודירה מיזם הפרויקט מרגע פינוי הדירות ועד קבלת הדירות החדשות. שכר הדירה אמור לשמש את בעלי הדירות הקיימות לשכור דירה אחרת ואף לקבל תמורה ראויה למשקיעי הדירות הקיימות כאן ועכשיו. לסיום, יקבע שמאי הדיירים את גובה הערבויות שצריכים בעלי הדירות לקבל מגוף המימון אשר ילווה את הפרויקט.
בחירת שמאי הדיירים
על פי רוב על מינוי השמאי מתבצע על ידי נציגות הדיירים לאחר מכרז ייעודי בפיקוח עורך דין. אף כי שכרו משולם בידי החברה היזמית, הדאגה לדיירים היא זו שעומדת לנגד עיניו. חשוב להבין, בלי הייעוץ והליווי המקצועי של שמאי, הדיירים יתקשו להבין את שיטת ניקוד הדירות ועל בסיס מה היא נקבעת. זהו מידע קריטי שחיוני שכלל הדיירים יהיו מעודכנים בו ולכן נבחר שמאי שיוכל להנגיש את המידע המקיף לבעלי הדירות.
