פינוי בינוי מהו?
פרויקט פינוי בינוי הינו תכנית להתחדשות עירונית. זאת אומרת תהליך של הרס הבנייה מחדש – בפועל הורסים את הבניין הישן עד היסוד ובמקומו בונים בניין חדש. המטרה העיקרית המניעה את הפרויקט היא חידוש פני העיר. פרויקט כזה בדרך כלל יהיה רחב היקף, ויכלול בתוכו יותר מהריסה ובנייה של בניין אחד.
יתרונות בפינוי בינוי
כשמדברים על פינוי בינוי מדברים על הדרך הכי טובה שיש להשביח את הנכס וגם למצוא פתרון דיור נפלא. היתרונות ברורים:
- הדירה שכל בעל דירה יקבל תהיה גדולה וחדשה יותר
- הבניין כולו יהיה יציב ועמיד פי כמה
- יהיו הרבה יותר יחידות דיור עבור מי שרוצה לקנות, להשקיע או לשכור
כך כמו שכולנו יודעים אין מתנות חינם ואת זה חשוב לזכור. הכדאיות של הקבלן המבצע שמעניק לכם את כל היתרונות הנ"ל הוא קבלת הזכות לבנות דירות נוספות על הדירות הקיימות. לדוגמא: בניין מגורים בעל 15 דירות קיימות לא יהיה מופרך כי בפרויקט החדש, בו גם אתם תקבלו דירה, יהיו 60 דירות.
הרוב הנדרש להוצאת הפרויקט פינוי בינוי לפועל
בכדי שיהיה ניתן לבצע את הפרויקט, נדרש רוב של 80% הסכמה. לרוב כאשר מוצעת תכנית פינוי בינוי יהיו דיירים "סרבנים" – דיירים שיסרבו ויתעקשו שלא לחתום.
קיימים מספר סירובים אשר מוגדרים סירוב בלתי סביר לעסקת הפינוי בינוי
סירוב בלתי סביר נחשב רק כשאחד מהנ"ל לא מתקיימים:
- לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש
- לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי
- קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבגללן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי הוא בלתי סביר
- בעל הדירה המסרב או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מותאמים למוגבלות זו
- עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית.
מדוע מומלץ למנות שמאי פינוי-בינוי לליווי הפרויקט?
על מנת שתוכלו לבדוק את כדאיותה הכלכלית או לסרב לפינוי הבינוי משום אי כדאיות כלכלית מומלץ למנות שמאי מקרקעין. פרויקטים מסוג זה מערבים צדדים ובעלי אינטרסים שונים כמו יזמים, קבלנים, הרשות המקומית ובעלי הדירות הקיימות ופה נכנס התפקיד של השמאי פינוי-בינוי הנועד לענות על התחבטויותיהם.
ההמלצה היא לפנות לשמאי טרם קבלת ההחלטה אם להסכים לפרויקט או להחליט שלא להצטרף, וזאת בזמן ניהול המשא ומתן עם היזם.
חוק פינוי בינוי קובע כי כאשר יש רוב מיוחס מבֵּין בעלי הדירות, הם רשאים להגיש בקשה למנות שמאי פינוי בינוי. תכלית הפנייה היא לבחון את את כדאיות התמורה שמקבלים בעלי הדירות מהיזם, כדי להפיג את חששותיהם של הדיירים מפני התקשרות בפרויקט, ולסייע להם בהתלבטויותיהם.
חשוב לציין כי היזם הוא שמשלם את שכר טרחתו של שמאי המקרקעין הממונה לבדיקת הפרויקט.
מהן הבדיקות שמבצע שמאי פינוי-בינוי?
השמאי מבצע בדיקות שונות, בין הבדיקות התבצעות הן:
- בדיקת התמורה שיקבל כל אחד מבעלי הדירות בסיום הפרויקט. (נוסף על כך בעל דירה אשר חש נפגע יכול לשטוח את טענותיו לגבי התמורה הפרטנית אשר מוצעת לו, והשמאי יבחן את טענותיו בתנאים הקבועים בחוק.)
- צפייה והערכת עלויות לפרויקט
- בחינת שווי דירת המגורים החלופית שמוצעת.
- בדיקה על שמירת זכויות הנכסס של כל דייר.
- בחינת מאפייני הדירות בפרויקט מבחינת מפרט ושטח, ועמידה על ההבדלים ביניהן.
- חישוב הרווח המשוער שיפיק היזם מהפרויקט – זאת בבדיקת תקן 21, המאפשר לדעת מה יהיה הרווח היזמי שצפוי מהפרויקט. כאשר הרווח היזמי עולה על חמישית או רבע מהאחוזים, יכולים הדיירים לדרוש להעביר חלק מרווח זה לטובת הפרויקט נוסף על התמורה שיקבלו מהרחבת דירותיהם.
על בסיס הנתונים האלה ונתונים נוספים יכריע השמאי אם העסקה אכן כדאית ומשתלמת.
יתרונות מינוי שמאי פינוי-בינוי
- שמאי מקרקעין לפינוי-בינוי מחויב לפעול באופן עצמאי ובלתי תלוי.
- מומחיות – עורכי הדין ואנשי המקצוע השונים אשר מלווים את הפרויקט מההיבט השונים אינם בעלי המומחיות הנדרשת לבחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. לשם כך יש למנות שמאי פינוי-בינוי, שהינו בעל מומחיות בתחום זה.
- שמאי פועל לטובת בעלי הדירות, ולמעשה מהווה הטבה שהמחוקק מקנה לבעלי הדירות.
- מינוי שמאי פינוי-בינוי עוד בשלב ניהול המשא ומתן לחתימת הסכם עשוי למנוע בעיות ומחלוקות שיכולות להתעורר בהמשך, וכן לחסוך בעלויות.
