עריכת שומה על ידי שמאי מקרקעין לצורך כינוס נכסים נעשית לצורך מכירה במימוש מהיר. המקרים בהם עורכים מכירה בכינוס יכולים להיות בין היתר פירוק שיתוף בין שנים או יותר שותפים ומצב שבו חברה או אדם אשר נמצאים בהליך של פשיטת רגל ו/או חדלות פירעון, החייבים כספים לנושים, כששעבוד נכסיהם הנדל"נים מהווה בעצם את הכלי שיאפשר לחייב להשיב את חובותיו לנושים באמצעות מכירת אותם נכסים.
שמאות מקרקעין ומימוש מהיר בכינוס כנס
לאחר שמונה כונס נכסים על-ידי בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל, חייב הנושה בהתאם לחוק לקבל חוות דעת שמאית טרם הוצאת הנכס למכירה בכינוס. אשר תפקידו לייצר תמונת מצב עדכנית לשוויו של הנכס. הצורך ביצירת תמונת מצב ריאלית הוא ברור: צורך של כונס הנכסים אשר נדרש בעצמו לדעת באיזה מחיר סביר והוא יצליח למכור את הנכס, וצורך נוסף הוא של בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל, אשר בכוחו לאשר או לדחות הצעות לרכישת הקרקע.
לאחר שהשמאי מקרקעין בוחן את הנכס על בסיס הפרמטרים השונים כמו מצבו הפיזי של הנכס, מידע על תוכניות תכנון באזור הכנס ובנכס עצמו אם ישנן, זכויות בנייה בנכס ומידע על הנכס עצמו ועוד, נותן השמאי בשמאות מקרקעין המועברת לנכס שני מחירים לנכס:
- "מחיר שוק" – שמאי מעריך את שווי שוק של הנכס.
- "מחיר מימוש מהיר" – קובע את שיעור ההפחתה למכירה באילוץ, עקב אי חשיפת הנכס למכירה באופן חפשי.
מהו אחוז ההפחתה של שמאי משווי הנכס במימוש מהיר
שיעור ההפחתה נקבע על ידי שמאי בהתאם לרמת הביקוש. ככל שרמת הביקוש גבוה יותר כך אחוז ההפחתה נמוך יותר ולהיפך. כמו כן מתייחס השמאי לסוג הנכס האם מדובר בדירה, מגרש, מבנה תעשיה וכדומה. לעיתים בנכסים המוגדרים כעסק חי יש להביא בחשבון גם את הפעילות המתנהלת בנכס.
זמן החשיפה לקונים תלוי בגורמים רבים ובניהם מצב שוק הנדל"ן בארץ, האזור עיר ושכונה בו מצוי הנכס, חשיפה לכביש רועש או חשיפה לשטח ירוק פתוח וכו'. לעתים ההפחתה תהיה משמעותית אילו נמכר הנכס בנחת וברגע המתאים מבחינת השוק, משום אי חשיפה או חשיפה מועטה של הנכס למכירה בשוק החופשי יכולה ולהביא את מחיר המימוש מהיר להפחתה של 15%-20% מתחת למחיר השוק. מחיר המימוש מהווה מעין "מחיר שמור" (reserved price) שמתחת אליו בית המשפט משתדל שלא לאשר את העסקה (לפחות לא בניסיונות הראשונים של מכירת הנכס)
האם כל הנכסים בכינוס נמכרים פחות מערכם הריאלי
ישנה תפיסה כי כל נכס המוצע למכירה באמצעות כונס נכסים יימכר במחיר מציאה או בהפחתה משווי שוק שלו. אך לא בהכרח ישנם מקרים רבים שהנכס נמכר בשוויו או במחיר יותר גבוה משווי, לעיתים לרוכש יש אינטרס ספציפי בנכס מסוים. רוכש כזה נקרא בשפה השמאית קונה מיוחד.
המטרה: השגת מחיר מקסימלי בתהליך כינוס נכסים
חשיבותה של השמאות היא בסיסית, מכיוון שהערכת השמאי מקבעת למעשה את מחיר הנכס לצורך מימושו על-ידי כונס נכסים. השגת מחיר מקסימלי על הנכס תסייע לצמצם עד כמה שניתן את חובות החייב לנושים הנוספים (ככל שקיימים) או להותיר בידיו כספים לצורך מציאת פתרון דיור אחר והמשך כלכלת חייו באופן מכובד.
הליך המכירה בכינוס מסתיים במרבית המקרים בהליך של התמחרות. בהליך זה מוזמנים המציעים שהגישו הצעה למשרדו של הכונס ומתנהל הליך של מכירה פומבית בין המציעים. המחיר ההתחלתי בהתמחרות הוא בגובה ההצעה הגבוהה ביותר שהוגשה בשלב הגשת ההצעות.
לאור העובדה שהליך ההתמחרות הוא מהיר קיימת חשיבות רבה להכנה מקדמית יסודית שבה יוגדר מה המחיר המקסימלי שאנו מוכנים לשלם עבור רכישת נכס. לאור הדינמיקה המהירה של הליך ההתמחרות והלחץ הנובע מכך ניתן להגיע בקלות ללא הכנה מקדמית למחיר הגבוה ממחיר השוק.
ישנם נכסים ודירות המתפרסמים למכירה תחת כונס נכסים אשר ייחשבו לאטרקטיביים בעיני משקיעים ורוכשים רבים. הדבר יוביל רבים מהם להציע מספר הצעות אשר עלולות להעלות את מחיר הנכס או הדירה. מקרים אלו מעלימים את יתרונו היחסי של הנכס והוא הופך להיות נכס שעלול להיות יקר יותר מנכסים דומים שלא נכנסו תחת הליך של כונס נכסים. לאחר מרכז בין כל המתעניינים המתחרה שהסכים למחיר הגבוה ביותר זוכה במכרז.
לאחר שהרוכש זכה במכרז הוא מקבל את הנכס כפנוי וריק מכל חוב לרבות מיסים החלים על המוכר כגון: היטל השבחה ראה מאמר היטל השבחה, מס שבח וכדומה.
